O que é o INCC na construção civil
O INCC-M (Índice Nacional de Custo da Construção) é um indicador econômico que mede a inflação dos custos envolvidos em obras residenciais no Brasil. Calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), o INCC considera preços de materiais, equipamentos, serviços e mão de obra usados na construção civil de sete capitais brasileira.
Esse índice é amplamente utilizado por construtoras e incorporadoras para reajustar contratos de imóveis na planta, impactando diretamente o valor final pago pelo comprador. Esse ajuste é essencial para que a construtora mantenha o equilíbrio financeiro, evitando prejuízos com a alta dos custos e garantindo que a obra seja executada com qualidade e dentro do padrão prometido.
História do INCC
Criado para medir a evolução dos custos de construções habitacionais, o INCC foi o primeiro índice oficial do setor no Brasil. Lançado inicialmente como ICC em 1950, com dados retroativos a 1944 e abrangendo apenas o Rio de Janeiro, ele foi ampliado ao longo das décadas para outras capitais, acompanhando mudanças nas técnicas e insumos da construção. Em 1985, passou a se chamar INCC e hoje é calculado com base em preços coletados em sete capitais, divulgado nas versões 10, M e DI.
A tabela abaixo mostra os acumulados INCC ao longo de um ano até junho de 2025, destacando a variação total de 7,19% nos últimos 12 meses. Esse percentual influencia diretamente os reajustes de contratos imobiliários durante a obra. Acompanhar esses dados ajuda a planejar melhor o impacto financeiro do financiamento.
O INCC mês de junho de 2025 registrou uma variação mês de 0,96%. Sendo que em comparação ao mês anterior que teve 0,26 %, de modo que esta variação teve uma alta significativa de 0,70%.
E se olharmos para junho de 2024, que registrou um acumulado INCC de 3,77% podemos observar um aumento expressivo para o mesmo período deste ano.
Ainda em junho, o grupo de Materiais, Equipamentos e Serviços apresentou alta de 0,13%, revertendo a queda de 0,07% registrada em maio. Materiais e Equipamentos subiram 0,06%, após uma retração de -0,12% no mês anterior, indicando pressão nos custos desses insumos.
Dois dos quatro subgrupos mostraram aumento, com destaque para “materiais para instalação”, cuja taxa saltou de -1,33% para 0,31%. Já os Serviços aceleraram de 0,40% em maio para 0,74% em junho, puxados pela alta na “conta de energia”, que passou de 2,20% para 3,76%.
Mão de Obra marca aceleração de 2,12%
A Mão de Obra teve variação de 2,12% em junho, um avanço expressivo frente aos 0,72% registrados no mês anterior.
As variações pelos estados
Em junho, o INCC-M registrou variações diferentes entre as capitais brasileiras. Enquanto Brasília, Belo Horizonte, Recife, Porto Alegre e São Paulo apresentaram aceleração nos índices, evidenciando aumento nos custos da construção, Salvador e Rio de Janeiro mostraram desaceleração, indicando ritmo mais moderado nas variações. Esse comportamento regional reflete as particularidades de mercado e de custos em cada localidade.
Como o INCC é calculado?
O INCC é formado a partir da análise de preços de uma amostra representativa de insumos utilizados na construção civil, como materiais, equipamentos, serviços e mão de obra, com base em um sistema de pesos.
Ele é dividido em dois grandes grupos: um que avalia Materiais, Equipamentos e Serviços, e outro que foca exclusivamente na Mão de Obra. O índice nacional é obtido por meio da média ponderada dos dados coletados em sete capitais brasileiras, com a coleta realizada entre os dias 21 do mês anterior e 20 do mês de referência.
Qual é a composição do INCC?
O cálculo do INCC é feito com base em pesquisas realizadas em sete capitais brasileiras: São Paulo, Belo Horizonte, Rio de Janeiro, Recife, Salvador, Brasília e Porto Alegre. A Fundação Getúlio Vargas utiliza três subíndices para medir as variações: INCC-M, INCC-DI e INCC-10. Esses subíndices permitem um acompanhamento mais preciso dos custos na construção civil, ajudando empresas e consumidores a se planejarem melhor:
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INCC-M: é o índice mais utilizado no mercado imobiliário, calculado mensalmente com base em dados coletados do dia 21 do mês anterior ao dia 20 do mês de referência. O INCC-M corresponde a 10% da formação do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M).
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INCC-DI: faz parte do IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna) e abrange o período do primeiro ao último dia de cada mês, refletindo uma visão mais ampla da economia. O INCC-DI representa 10% da composição do Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna (IGP-DI).
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INCC-10: por sua vez, considera a variação de custos entre os dias 11 do mês anterior e 10 do mês atual, sendo útil para contratos com reajustes nessa janela específica. O INCC-10 representa 10% da composição do Índice Geral de Preços – 10 (IGP-10).
Calculando o INCC na parcela
Aqui está um exemplo prático bem simples para mostrar como o INCC afeta as parcelas mês a mês em um imóvel na planta:
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Valor do saldo devedor inicial: R$ 50.000,00
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Prazo até entrega: 30 parcelas
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INCC mensal (exemplo fictício):
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Mês 1: 0,50%
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Mês 2: 0,60%
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Para calcular o INCC do imóvel, considera-se o saldo devedor e a variação do índice do mês anterior. No exemplo, o saldo devedor de R$ 50.000,00 é corrigido pelo INCC de 0,50%, resultando em um saldo atualizado de R$ 50.250,00. Esse valor é então dividido pelo número de parcelas restantes (30), gerando uma parcela de R$ 1.675,00. Após o pagamento dessa parcela, o valor é abatido do saldo corrigido, reduzindo o saldo devedor para de R$ 48.325,00, que servirá como base para o cálculo do próximo mês.
Na segunda parcela, o cálculo parte do saldo devedor corrigido do mês anterior, que é de R$ 48.325,00. Aplicando o INCC de 0,60%, o saldo atualizado passa para R$ 48.614,95. Esse valor é então dividido pelas 29 parcelas restantes, resultando em uma prestação de R$ 1.676,37. Após o pagamento, esse valor é abatido do saldo corrigido, restando um saldo de R$ 46.938,58, que servirá de base para o próximo reajuste.
Então, primeiro atualiza-se o saldo devedor total com o índice do INCC referente ao mês. Em seguida, calcula-se o valor da parcela com base no número de prestações restantes. Antes de avançar para o mês seguinte, o valor pago é deduzido do saldo corrigido, e novamente aplica-se o reajuste conforme a variação mensal do INCC. Assim, o saldo diminui com os pagamentos, mas também sofre correção a cada mês devido à atualização dos custos.
Quando o INCC pode ser cobrado e sobre qual valor é calculado?
O INCC pode ser cobrado durante a fase de construção de um imóvel comprado na planta e incide exclusivamente sobre o saldo devedor, não sobre o valor total do imóvel. A cobrança geralmente começa após a assinatura do contrato com a incorporadora e segue até a entrega das chaves, desde que esteja prevista em cláusula contratual.
A cada mês, o saldo devedor é reajustado com base na variação do INCC-M, refletindo os aumentos nos custos da construção civil. Parcelas já pagas ou valores quitados à vista não sofrem reajuste retroativo.
Para quem compra um imóvel na planta, o INCC funciona como um índice de reajuste aplicado sobre o saldo devedor durante o período de obras. Ele é calculado mensalmente sobre o valor das parcelas ainda não quitadas, refletindo a variação dos custos de construção (materiais, serviços e mão de obra).
Após a conclusão da obra, caso o comprador opte por financiamento bancário, o saldo passa a ser corrigido de acordo com as condições do contrato do banco, e não mais pelo INCC.
SINAPI E INCC
Ao comparar a inflação acumulada em 12 meses do SINAPI, que registrou 5,34%, com o Acumulado INCC (índice Nacional de Custo da Construção), que foi de 7,19%, percebe-se uma diferença significativa no comportamento dos dois indicadores. O SINAPI, mais focado em obras públicas e dados regionais, apresentou um aumento mais moderado, refletindo um controle maior nos custos básicos.
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